相続登記の義務化と住所変更登記の義務化
令和６年４月１日より、相続登記が義務化されました。また、令和８年４月１日より、住所変更登記も義務化されました。
相続登記の義務化と、住所変更登記の義務化について、以下に記載しています。
こちらに載っていない事や、載っているけどよく分からないといった場合には、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。些細な事でも気軽にご相談して頂ける様に、相談はいつでも無料にしています。
なぜ義務化されたのか
相続登記も住所変更登記も、いずれも以前は登記する義務はありませんでした。そのため、いわゆる「所有者不明土地」が多く存在しています。
不動産の名義人が亡くなって相続登記されないまま長年経過し、誰が相続人であるのか捜索するだけでも大変な作業を要する場合や、不動産名義人の住所が変わっていて捜索が困難な場合などです。
相続登記と住所変更登記の義務化は、この所有者不明土地が増えていくのを予防するための制度になります。
相続登記の義務化について
相続により不動産を取得した相続人は、相続による取得を知った日から３年以内に相続登記をする義務があり、登記を怠った場合、正当な理由が無い限り、１０万円以下の過料（行政罰）が科されることがあります。
不動産の名義人が死亡し相続が開始した場合、遺言書があれば遺言内容通りに受遺者が取得し、遺言書が無ければ、相続人全員による遺産分割協議で誰が取得するかを決めるか、法定相続分通りに相続人全員で取得するかになります。
なお、令和６年４月１日より前に相続が開始しているが登記していない場合にも、令和６年４月１日から３年以内に登記する義務がありますので、要注意です。その場合は令和９年３月末までに登記する必要があります。
正当な理由
正当な理由がある場合には過料対象とならないとされていますが、正当な理由に当たる場合として、法務省・法務局のＨＰには下記の例が載っています。
（１）相続登記を長年放置していたために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や、他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
（２）遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
（３）申請義務を負う相続人自身に重病当の事情があるケース
など
３年以内に登記する事が難しい事情ある場合
遺産分割協議をしようと試みるも一部の相続人が話し合いにも応じない、あるいは話し合いをしても分割方法について全員の合意が困難なまま、３年を経過してしまいそうな場合個々の事情により、正当な理由に該当する場合もあるかもしれませんが、該当せず過料対象となる場合もありえます。その場合は下記の２つの方法により回避することが可能です。
ひとつは、法定相続分通りに相続人全員の名義に登記をしておいて遺産分割協議が成立したら遺産分割を原因とする名義変更登記をする事です。
もうひとつは、新しく設けられた「相続人申告登記」をしておく事です。
相続人申告登記
相続登記の義務化に伴って「相続人申告登記」という新しい登記制度が設けられました。これは３年以内に遺産分割協議の成立が見込めない様な場合に、とりあえず自分は相続人の一人ですと申告して、住所・氏名を登記しもらう制度で、それにより相続登記義務は果たしたことにしてもらえます。これは義務を果たしておきたい相続人が、それぞれ単独で自分の申告をする事ができ、その申告をした者だけが義務を果たした事になります。
その後、遺産分割が成立して当該不動産を取得する者が決まれば、その者に名義変更登記をする事になります。
住所変更登記の義務化
不動産を取得した後、引っ越しをして住民票の住所が変われば、変わった時から２年以内に住所変更登記をする必要があります。住所変更登記を怠った場合、正当な理由のない限り５万円以下の過料（行政罰）が科されることがあります。
住所だけでなく、婚姻等により氏が変わった場合も同様に、氏名変更登記をする必要があります。
なお施行日の令和８年４月１日以前に住所が変わっていた場合は、施行日から２年以内（令和１０年３月末まで）に住所や氏名の変更登記をする義務があります。
検索用情報の申出
住所変更登記の義務化が施行されたのに併せて、検索用情報の申出の制度が創設されました。これは、登記名義人が法務局にあらかじめ、生年月日・ふりがな等を登録しておく事で、法務局が住基ネットで住所・氏名の変更を検索できる様にすれば、２年に１回程度、法務局が検索をして変更がある事を確認した場合に、本人に通知をして了解を得た上で、法務局が職権で変更登記をするという制度です。
この検索用情報の申出をしておき、法務局からの通知に了解する事で、住所変更の登記義務は果たした事になります。
検索用情報の申出の際に、自分しか使用しないメールアドレスを登録すると通知はメールで来てそれに返信する事になり、登録が無いと書面で通知が来て返送する事になります。
なお海外に居住の方については、住基ネットで海外の住所を検索する事はできないため、住所等の変更から２年以内にご自身で登記をする必要があります。
